Crisis inmobiliaria
El pelotazo de la banca
El mercado de hipotecas de alto riesgo ha pinchado, debido a que la subida de tipos de interés ha provocado que muchas familias no puedan pagar las mensualidades de sus hipotecas. La mayoría de las familias necesita recurrir al endeudamiento para adquirir una vivienda, los bancos catalogaron el negocio hipotecario como seguro y sumamente rentable, especialmente a largo plazo. Debido a ello los criterios para la concesión de hipotecas se relajaron enormemente. Unas impresionantes facilidades de financiación permitieron a numerosas familias acceder a la compra de una vivienda, prácticamente todo era negociable, no era necesaria la tenencia previa de un ahorro significativo, la cuantía mensual, el diferencial sobre el euribor, la duración del préstamo, el porcentaje con respecto a los ingresos netos muy por encima de lo recomendable, etc.
¿Consecuencias?
a) las crisis financieras inmobiliarias suelen ser la consecuencia de desequilibrios que se van acumulando hasta llegar a ser insostenibles.
b) A toro pasado, nos parece evidente la lógica del proceso y nos sorprendemos de no haber percibido antes la causa precipitante y el desarrollo de la crisis.
c) Las crisis financieras se desencadenan de forma repentin
a y tanto su evolución como el desenlace no responden a un plan previsto ni controlado. Las autoridades se ven obligadas a actuar bajo la presión de los mercados, en ocasiones sin información suficiente y en el cortísimo plazo.
d) Los estados y los bancos centrales intervienen en situaciones de crisis. Lo hacen para evitar el pánico en ahorradores e inversores y el colapso de mercados e instituciones financieras lo hacen inyectando liquidez, salvando instituciones, bajando los tipos de interés e intentando por todos los medios que la parálisis
y el desorden no afecten gravemente al sistema económico.
e) El efecto rebaño: el pánico es una característica esencial lo cual provoca reacciones emocionales y comportamientos borreguiles. Tendemos a suponer que quizás los demás están mejor informados.
El origen de la crisis financiera inmobiliaria actual procede de la fuerte expansión del crédito hipotecario en los Estados Unidos, todo descasaba en la confianza de que el continuo aumento del precio de las viviendas garantizaba el buen fin de los créditos concedidos. Se puso en marcha una rueda que pronto adquirió velocidad considerable proporcionando beneficios extraordinarios a bancos e instituciones financieras.
Para alimentarlo hacían falta recursos y aquí entra la innovación financiera: la titulización:
La titulización consistía en la venta de créditos incorporándolos a instrumentos financieros, los cuales se venden a inversores particulares o institucionales deseosos de obtener mayor rentabilidad. (Fondos de pensiones, planes de ahorro, etc.) Se había inventado la forma de aumentar la velocidad de la rueda.
Los grandes protagonistas de este desorden son un pequeño grupo de entidades capaces de captar cantidades extraordinarias de recursos de los mercados, del sistema bancario y de las instituciones de inversión colectiva sin que los reguladores tengan idea del riesgo que están asumiendo y de quien lo está financiando.
Prestamos hipotecarios que potencian la burbuja inmobiliaria
Las hipotecas de alto riesgo:
Las hipotecas de alto riesgo (subprime en inglés) son préstamos para la compra de vivienda concedidos a particulares con un complicado historial de crédito en EEUU. Habitualmente implican tipos de interés más elevados para compensar el mayor riesgo de impago. Su uso, que se popularizó a partir de 2003 debido al fuerte encarecimiento de la vivienda, ha permitido que más estadounidenses accedan a su primera residencia, contribuyendo a sostener la actividad inmobiliaria.
El año 2007, una de cada cinco hipotecas que se concedió en EEUU fue de alto riesgo, según Deutsche Bank; antes, sólo una de cada diez entraba en la categoría de alto riesgo.
La hipoteca inversa:
Se presenta como una alternativa de financiación a la tercera edad y a las personas en situación de dependencia, que pueden obtener un complemento a su pensión con cargo a su propia vivienda pero sin renunciar a la propiedad de la misma durante toda su vida. Esta figura hipotecaria goza de una gran implantación en el mundo anglosajón ya que la población más longeva prefiere hipotecar su casa para obtener una renta adicional
a su pensión y así poder seguir manteniendo el nivel de vida deseado, o bien para pagar sus necesidades medicas o sanitarias.
La hipoteca a más de 40 años: Una inadecuada solución.
La concesión de este tipo de hipotecas constituye un buen negocio para las entidades financieras, no obstante para las familias nunca es una adecuada solución para acceder a una vivienda en propiedad.
A los bancos y a las cajas, las hipotecas a tan largo plazo les proporcionan una superior rentabilidad que los préstamos con una duración más estándar. Por el contrario para las familias solo obtendrían una rentabilidad si la revalorización del activo fuera superior al 7% durante un largo periodo de años, en tal caso la revalorización del inmueble superaría los costes derivados de una extensión en el plazo de la hipoteca.
Hipotecas “chicle”:
Esta tipología de préstamo permitirá, sin tener que contratar un nuevo crédito, extender o reducir tanto el plazo de devolución como el importe de la hipoteca. Además la edad de los contratantes no importará, siempre y cuando el valor de mercado de la garantía (la vivienda) sea superior al del importe del préstamo. El importe del crédito irá variando a medida que lo haga el precio de la vivienda. Las familias recurrirán a la hipoteca para adquirir una residencia, pero también para otros múltiples usos; la financiación de unas vacaciones, la compra de un coche, la adquisición de muebles, etc.
Hipoteca ligera:
Este tipo de préstamo esta pensado para la especulación, sin que sea la entidad financiera la que corra con el riesgo. Se trata de un préstamo hipotecario en el cual se contrata por un periodo de años pactado pueden ser muchos años o muy pocos y con unas condiciones muy beneficiosas para la entidad financiera ya que el diferencial sobre el euribor suele ser mucho más alto. La peculiaridad es que únicamente se pagan intereses y el capital se puede pagar el último día de vigencia del préstamo. De este modo un contratante que decida comprar un inmueble para especular solo tendría que hacer frente al pago de los intereses pagando el total del capital cuando venda el inmueble. Un producto como se puede comprobar altamente especulativo ya que solo tendría sentido contratarlo cuando el precio del inmueble aumentara varios años consecutivos por encima de los intereses pagados.
Los títulos emitidos con el respaldo de ese tipo de préstamos hipotecarios.
Esos productos, que se insertan en el segmento de la titulización de activos -CDO, en sus siglas en inglés-, entraron en las carteras de distintos bancos de inversión, como el estadounidense Bear Stearns, y les contagiaron los problemas una vez que la morosidad empezó a repuntar en las hipotecas basura.
¿Son nuevos esos artefactos? No, pero sí es cierto que en los últimos años este sistema se ha estirado el límite. Al principio se lanzaban títulos a partir de créditos hipotecarios de calidad -aquellos dirigidos a los sectores de población más solventes-, pero después se titulizó todo. Hasta la basura. El secreto consistía en mezclar esos títulos de peor calidad con otros más seguros. Así, el verdadero riesgo del producto quedaba camuflado y éste resultaba más fácil de vender.
Este castillo de excesos empezó a derruirse cuando crecieron los impagos entre las hipotecas de alto riesgo. En cuanto el respaldo flaqueó, el germen de las pérdidas se contagió a todos cuantos habían entrado en contacto con esos títulos.
Consideraciones Generales:
Es lógico esperar que se intente reducir la excesiva propensión al riesgo de las finanzas actuales actuando sobre tres palancas:
1) Regulación y supervisión más estricta y extendida a todas las instituciones financieras;
2) Disminución de su capacidad de endeudamiento.
3) Desconfianza respecto a los posibles efectos desestabilizadores de la ingeniería financiera sofisticada.
Posibles reformas, reflexiones y medidas:
(Conclusiones obtenidas de la bibliografía mencionada posteriormente)
► Una medida muy eficaz que podría utilizar la administración para rebajar el precio de la vivienda seria ofrecer a las grandes constructoras suelo en grandes cantidades y a un precio muy inferior al del mercado, siempre y cuando cumplan unas condiciones en contraposición a la ventaja ofrecida por el Estado, unos requisitos de calidad en la construcción, un precio prefijado y pactado anteriormente máximo de venta, la prioridad de actuación seria en un radio de 30 Km. alrededor de las grandes ciudades.
► Suprimir como posible hipoteca la Hipoteca ligera, esta hipoteca es utilizada para la compra, posterior venta y especulación de la vivienda pagando mientras dura el préstamo únicamente intereses por lo tanto la administración tendría que poner medidas económicas donde se prohíba expresamente este tipo de productos hipotecarios.
► No permitir hipotecas a mas de 40 años. La única posible justificación para contratar hipotecas a muchos años es la existencia del “boom” inmobiliario. Si durante un numero elevado de años la rentabilidad obtenida por la revalorización del activo crece probablemente esta superará los costes derivados de una extensión en el plazo de la hipoteca., Otro instrumento especulador. La vivienda no se compra con el salario sino con la capacidad de endeudamiento, que significa esto que cualquier persona podría comprar el inmueble que quisiera por caro que fuese simplemente con ampliar el préstamo hipotecario a los años que fuera necesario para poder afrontar el pago.
► Otra posible medida sería alrededor de las grandes ciudades construir viveros de viviendas de alquiler para estudiantes, esta medida se esta llevando a cabo en varios países europeos, Resulta de varias investigaciones que existe un alto porcentaje de las viviendas alquiladas que están ocupadas por estudiantes que se concentran en las grandes ciudades, cerca de los centros de estudios y universidades. El objetivo seria facilitar a esta población unos alojamientos tipo loft con unos 25, 30 m2 con unos precios muy asequibles y por el periodo únicamente estudiantil. De este modo la demanda de vivienda de alquiler en las grandes ciudades se vería reducida.
► Otra medida que la Administración podría fijar y encargarse de su estricta supervisión imponiendo fuertes sanciones a la entidades financieras que lo incumpliesen, sería que la cuota mensual a la firma del préstamo hipotecario no pueda superar un 40% por ciento de los ingresos mensuales netos de los contratantes. Con esta medida y limitando los años de vigencia, limitaríamos muchísimo la capacidad de financiación de las familias a la hora de adquirir un bien inmueble.
► Eliminación de todas las deducciones fiscales del IRPF por la compra de la primera vivienda ya que en última instancia no es más que una transferencia camuflada del dinero público al bolsillo de las grandes constructoras. Si el precio se viera reducido no serian necesarias las deducciones fiscales.
FALSOS MITOS Y REALIDADES EN EL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL
Mito: El precio de la vivienda en España jamás ha bajado y nunca lo hará.
Realidad: El precio de la vivienda en España ha disminuido en algunos periodos.
Mito: El elevado coste del suelo es la principal causa del gran incremento del precio de la vivienda durante los últimos años.
Realidad: Las expectativas sobre la evolución del precio de la vivienda son las que determinan el valor de mercado del suelo.
Mito: Pagar alquileres es tirar el dinero.
Realidad: En la actualidad el alquiler es una medida interesante de ahorro implícito para numerosas familias.
Mito: En España pronto existirán las hipotecas a 100 años su concesión permitirá la continuidad del boom.
Realidad: Nunca se han concedido en ningún país del mundo de forma generalizada hipotecas a 100 años. Producto escasamente atractivo para las familias.
Mito: Durante los últimos años una subida del precio de la vivienda muy superior al incremento de los salarios ha creado en España una burbuja inmobiliaria.
Realidad: La vivienda no se compra con el salario sino con la capacidad de endeudamiento.
Fuentes bibliográficas utilizadas.
► José Manuel Naredo: La burbuja inmobiliario-financiera en la coyuntura económica reciente, 1ª edición, Ed. Siglo Veintiuno de España de Editores, S.A.
► Bernardos Domínguez, G. (2007): ¿Cómo invertir con éxito en el sector inmobiliario?, 1ª edición, Ed. Netbiblo.
► Torrero Mañas, A. (2006): Crisis financieras, Enseñanzas de cinco episodios, Ed. Marcial Pons, Madrid.
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