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Crisis Española, Mercado financiero
Tras la caída de los tipos de interés que tuvo en los 90, más la relajación de los créditos, origino una demanda de dinero por parte de la ciudadanía, la cual tenía mayor facilidad para acceder al crédito.
Dentro de la ciudadanía, encasillamos a los especuladores e inversores, cuya mentalidad era de expectativas alcistas de los precios causado por las condiciones del mercado hipotecario, cabe señalar este fenómeno puesto se da en todos los mercados financieros, uno invierte porque tiene expectativas alcitas, actualmente a esta psicología se la conoce como disonancia cognoscitiva, la disonancia cognoscitiva busca un beneficio retributivo por el esfuerzo implicado en la inversión, esta forma de pensar en un residuo que esta en la mentalidad occidental.
Como breve introducción al contexto socio-económico y político en el que se enmarca la “crisis del ladrillo” es oportuno aclarar que la actual crisis económica no es provocada por la burbuja inmobiliaria en exclusividad, puesto que existen más factores determinantes pero podemos afirmar que la crisis económica ha agravado aun más la crisis producida en España por la burbuja inmobiliaria.
Por otro lado, el mercado de hipotecas de alto riesgo ha “pinchado”, debido a que la subida de tipos de interés ha provocado que muchas familias no puedan pagar las mensualidades de sus hipotecas. La mayoría de las familias necesita recurrir al endeudamiento para adquirir una vivienda, los bancos catalogaron el negocio hipotecario como seguro y sumamente rentable, especialmente a largo plazo. Debido a ello los criterios para la concesión de hipotecas se relajaron enormemente. Unas impresionantes facilidades de financiación permitieron a numerosas familias acceder a la compra de una vivienda, prácticamente todo era negociable, no era necesaria la tenencia previa de un ahorro significativo, la cuantía mensual, el diferencial sobre el Euribor, la duración del préstamo, el porcentaje con respecto a los ingresos netos muy por encima de lo recomendable, etc
2. Mercado inmobiliario
¿Que ocurre cuando se invierte en el mercado inmobiliario?, se corre un riesgo sistemático, no diversificadle, el cual produce un alto riesgo.
El mercado inmobiliario fue un mercado muy interesante para España, el cual genero mucha riqueza en el país, gracias al empleo que genero la demanda de productos inmobiliario, es decir viviendas, como todo iba bastante bien, parecía que el mercado podía sostenerse por si mismo, mientras los bancos generaban un alto numero de ingresos con sus respectivos incentivos y bonos para los altos directivos, respaldados de altas indemnizaciones nadie parecía quejarse, todo el mundo estaba contento, mientras se producían cientos de hipotecas diarias, cada vez con menos requisitos, y mayor facilidad al crédito, originando el principio de las hipotecas suprime, las cuales fueron mucho mas accesibles en EEUU, el cual después iba a comercializar con estas hipotecas en el mercado Interbancario, produciendo activos tóxicos.
3. Demanda de crédito
Volviendo al marco de España, la demanda de crédito en España origino dos consecuencias;
La primera el ratio valor del préstamo sobre el precio de la vivienda era bajo, dando una apariencia conservadora, buenos ratings.
Una vez agregados por el Ministerio de Vivienda, las inversiones generadas, se comunicaba a los medios en forma de noticias , en publicidad, revistas, televisión, periódicos.
Esto origino una mentalidad equivocada, cuyo núcleo era que el precio de la vivienda jamás se iba a devaluar, si a esto le sumamos la mentalidad cognoscitiva, se hace una bola de nieve inmensa, la cual solo puede ser parada si los bancos dejan de dar dinero, porque no disponen de forma liquida.
3.1 Inversión
Las inversiones, tienes una formula general muy básica;
Una inversión que produce altas rentabilidades, presenta un alto riesgo y una liquidez muy pequeña.
Lo que estaba ocurriendo con el mercado financiero durante años, era una inversión con rentabilidades muy grandes con un riesgo muy pequeño, y con una liquidez muy elevada, esto no era sostenible, pues se saltaba los principios básicos del mercado, a estos fenómenos se les conoce como “boom”, arrastrado por la disonancia cognoscitiva de los inversores.
No quiero olvidarme de EEUU, la moda de invertir en mercado inmobiliario la heredamos de los EEUU, allí todo se magnifico de manera mas grande, el publico que quería acceder al crédito, podía acceder a el sin condiciones previas, es decir sin presentar avales, esto origino las hipotecas suprime, los bancos se cubrían las espaldas, con el propósito de que si no pagaban los inversores o familias que comprasen una vivienda, el banco iba a retirarles la vivienda, habiendo obtenido una rentabilidad por la situación del mercado que originabaun aumento de activos inmobiliarios por la relajación de los créditos, y un aumento del precio de este.
3.2 Productos financieros
¿Que es una hipoteca subprime?
Las hipotecas subprime son préstamos hipotecarios a tomadores que históricamente no califican para los créditos hipotecarios a las tasas de interés normales de mercado debido a diversos factores de riesgo:
Bajo nivel de ingresos,imposibilidad de pagar un anticipo suficiente,– malos antecedentes crediticios ,empleo insuficiente o de mala calidad.
Desarrollo de los índices financieros importantes sobre un año
30.10.2007 Merrill Lynch pone en “default” 8 mil millones de dólares, cambian al CEO.
5.11.2007 Ceo Charles Prince de Citigroup se retira por grandes perdidas.
11.1.2008 Bank of América absorbe el banco hipotecario afectado, Country Wide
16.2.2007 Jp Morgan compra el banco de inversión Bears Steams
7.9.2008 Se nacionalizan los bancos hipotecarios Frannie
11.7.2008 El gobierno toma el control sobre el Banco Indymac Mae y Freddy Mac.
15.9.2008 Quiebra Lehman Brothers, Bank of America compra Merrill Lynch
16.9.2008 El gobierno Americano salva la aseguradora AIG con un crédito gigantesco.
Fuente: Der Spiegel, Gatrixx.
Contagio Internacional
Un gran número de empresas inmobiliarias españolas se declaran en quiebra La Bolsa Española registra en I-2008 su peor semestre en 135 años de historia Quiebra Northern Rock (UK)
Lloyds adquiere HBOS Fortis, el principal banco belga, es rescatado por Países Bajos y Luxemburgo Francia y Bélgica rescatan Dexia, principal otorgante de créditos a gobiernos locales Alemania rescata Hypo Real Estate Holding.
Los mercados de valores y las monedas de países emergentes se deprecian en la medida que el capital fluye hacia T-bills
Grafica sobre el índice de precios en EEUU.
Morosidad sobre el conjunto de préstamos en EEUU
(Millones de dólares)
El número de créditos concedidos en EEUU aumentaba de forma lineal año tras año, los bancos al emitir tanto dinero a la economía, tuvieron que pedir mas dinero a los bancos europeos, lo que origino, una subida del tipos de interés del Euribor, produciendo un efecto de desconfianza en el mercado interbancario, hasta producirse el colapso de este mismo, y ser rescatados por los gobiernos, que tuvieron que poner dinero publico para sanear las cuentas
¿Que se origino?
CREDIT DEFAULT SWAPS
Los magos financieros crearon otro producto importante: los CDS (Credit Default Swaps).
El mercado CDS tiene un tamaño de 62 Billones USD parecido al PIB Mundial anual.“Burbuja de derivados”
El mercado CDS no se controla apropiadamente.
Un colapso del mercado de CDS provocaría una crisis enorme del sistema financiero (efecto dominó)
Afectación del sector asegurador
Según cálculos por el FMI la afectación del sector asegurador y reasegurador en las pérdidas será entre 10% hasta 15 %.
La afectación del sector de seguro/reaseguro podría llegar a 420 Mil Millones USD
Economistas del sector asegurador de la asociación Geneva Association (Asociación internacional del sector asegurador)estiman que as pérdidas del sector asegurador serán con la siguiente distribución:
55% Compañías de Vida
33% Monolineas
8% Compañías de daños
Afectación del sector financiero
En un pronóstico (27 de octubre) estimó el Banco de Inglaterra la pérdida total hasta hoy en 2.8 Billones.
2,800,000,000,000 $ USD
Títulos emitidos con garantía hipotecaria en España;
Si a esto le sumamos, la negociación de hipotecas, convertidas en activos mobiliarios cualificadas por las agencias de valores con calificaciones AAA, BBB, malas, que eran compradas por el resto de inversores mundiales con el propósito de obtener una rentabilidad de ellas, llegaremos a un final de Crisis mundial, el cual ha venido precedido por la especulación, una economía sustentada por la fe, un sistema de inversión de disonancia cognoscitiva.
La negociación de hipotecas, convertidas en activos mobiliarios cualificadas por las Agencias de valores con calificaciones AAA, BBB, malas, introducidas en el mercado de futuros interbancarios, que fueron mas tarde negociadas y compradas por el resto de inversores mundiales con el propósito de obtener una rentabilidad de ellas, tuvieron un efecto negativo colapsando el sistema financiero, el mercado de valores, y el monetario.
Como resultado obtenemos un modelo de mercado financiero internacional:
El Ciclo Modelo de Torsten Jeworrek, Miembro de la junta directiva de Munich
Llegados hasta aquí, me gustaría hacer una reflexión, el sistema bancario alimenta la economía inyectando liquidez con el único fin, de poder especular sobre el precio de la vivienda y crear una gran burbuja, después de esto, cuando se da cuenta que el sistema que han desarrollado no es viable, se anteceden a él y crean activos financieros para vender las hipotecas prime, subprime, previamente cualificadas por agencias, siendo muchas de estas viables, y aparentemente atractivas para el inversor, que le ofrecía rentabilidad, cuyo resultado indiscutible iba a ser el fracaso total y la liquidez cero, colapsando a miles de inversionistas, originando en el mercado interbancario desconfianza que seria trasmitida a partir de índices como el Euribor, mercados nacionales , repercutiendo un efecto negativo sobre el ciudadano de a pie, que se quedaría sin acceso al crédito, ni al trabajo, originado por las expectativas alcistas del boom inmobiliario, muchas de las empresas creadas por estas expectativas, cerrarían, causando altos índices de morosidad, miles de ciudadanos no podrían pagar su crédito hipotecario, retirándoles así la vivienda llegando a un final, La de crisis económica mundial, precedida por la especulación de una economía sustentada por la fe, un sistema de inversión de disonancia cognoscitiva que solo buscaba retribuir beneficios sea como sean las técnicas empleadas, un sistema capitalista, donde se aplican reglas de viejos manuales, y no reglas de futuro, donde unos pocos se han enriquecido a costa de unos muchos.
4. La construcción en España
La construcción ha sido para España uno de los principales motores de la economía aportando un 10,4% del PIB de forma directa y un 8% de forma indirecta y su relevancia en el empleo era mayor generando el 13,9% de forma directa y el 8% de forma indirecta concentrando así el 21,9% del empleo en España.
Atendiendo a los datos que nos ofrece el INE y el Banco de España la construcción produjo el 24,4% del crecimiento de nuestra economía y genero el 40,9% del empleo en España durante la última década.
Analistas Financieros Internacionales (AFI) aportaban datos con sus análisis relativos al precio de la vivienda que se había encarecido en un 150% en siete años y pese a la grandísima demanda ofrecida en España. Ello debido al endeudamiento máximo que alcanzaban las familias españolas extendiendo los plazos de vencimiento de los préstamos para evitar el aumento de los costes mensuales del hogar.
Hacia 2008 se produce un enfriamiento paulatino y decrecimiento generalizado de las economías occidentales, decreciendo en 2009 y con previsiones de crecimiento en 2010 excepto algunas como la economía española que debido a la crisis y la burbuja inmobiliaria no tiene previsiones de crecimiento hasta el 2011 además de que el paro alcanza valores próximos al 20% y una gran mayoría de los desempleados provienen del sector de la construcción, muchos de ellos jóvenes que abandonaron los estudios a edad temprana y que ahora son personas de difícil reconversión a otros sectores económicos.
En el grafico anterior podemos apreciar como en el tercer trimestre del 2009 prácticamente la totalidad de las comunidades españolas sufrieron un decrecimiento del precio de la vivienda llegando a ser este del -7% en todo el territorio nacional como consecuencia de la crisis y el enfriamiento de la construcción en España.
4.1. España, corrupción y Unión Europea
La burbuja inmobiliaria española cuenta desgraciadamente con algunos tristes logros que hoy se han traducido en paro, desempleo, especulación, expedientes por ilegalidades e incluso imputados por corrupción urbanística. En 2005 se construyeron en España 800.000 viviendas nuevas más que la suma de todas las que se construyeron en Reino Unido, Francia y Alemania. Solo en Marbella se levantaron 6000 viviendas, el 59% de la costa andaluza esta edificada y existen más de 4000 expedientes y 12832 construcciones ilegales denunciadas por Seprona. Especulación y corrupción que llevo a la Unión Europea a abrir una investigación puesto que un tercio de los billetes de 500 euros circulaban por territorio español.
5. Euribor; Factores económicos y financieros
A finales del siglo XX el endeudamiento de las familias españolas era bajo en comparación con el resto de Europa por lo que las desgravaciones fiscales en el IRPF y el EURIBOR en mínimos históricos favorecía la compra de vivienda todo ello agravado por la ausencia de ayudas al alquiler.
Por otro lado la Banca favorecida por los bajos niveles de morosidad y el tipo de interés bajo oferto una gran variedad de productos hipotecarios algunos de ellos arriesgados por lo que podía significar una subida del interés para algunas familiar con esos créditos hipotecarios, en 2007 comenzaron a ofrecerse hipotecas a 50 años, el escalofriante ascenso del precio de la vivienda originando lo que conocemos como la burbuja inmobiliaria junto con la subida del interés y el correspondido aumento en las hipotecas arrastro a muchas familias a la quiebra a que la banca se mostrase frágil y a que muchos estados europeos tuvieran que intervenir en la sociedad rescatando a bancos que arriesgaron mucho con créditos hipotecarios de difícil cobro.
(Valores EURIBOR entre 2001 y 2006)
Podemos observar en la figura como el EURIBOR se mantuvo con cierta estabilidad entre 2003 y 2005 pero tras este periodo comenzó un escalada muy pronunciada con las consecuencias que tiene en la subida de intereses y por lo tanto en las hipotecas familiares que se convirtieron impagables para muchos españoles.
6. Historia y antecedentes de burbujas inmobiliarias
La crisis en el sector inmboliario no sólo depende del sector de la construcción, sino que está ligado a una serie de causas, normalmente estas se dan en un contexto de crisis financiera y económica, de las cuales citaremos algunas a continuación.
La burbuja está estrechamente ligada a la oferta y la demanda, esta burbuja se dará cuando la oferta de vivienda nueva y de segunda mano se sitúe en cuotas muy altas, coincidiendo con la demanda en sus puntos más bajos.
Otro de los factores son los tipos de interés, la subida de estos reduce la renta disponible de los hogares y frena la venta de viviendas.
También cabe destacar el recorte de créditos por parte de bancos y cajas de ahorros.
En este contexto de crisis también aumenta la morosidad, el paro, sobretodo en el sector de la construcción.
La subida del precio de la vivienda, hace que estas estén sobrevaloradas y dificulta su venta.
También hay que tener en cuenta que el sector de la construcción y los ligados a este, tienen un gran peso en el PIB.
Otro factor a tener en cuenta es el futuro, si la oferta y la demanda no se ajustan en el precio de la vivienda descenderá de forma considerable.
A lo largo se de la historia se han sucedido varias crisis inmboliarias, de las que quiero destacar dos, una en Estados Unidos y otra en Japón.
Estados Unidos
La crisis hipotecaria en los Estados Unidos, se caracteriza por los impagos en hipotecas de alto riesgo (subprimes) estadounidenses producto de un ciclo de tipos de interés ascendentes e inversiones inmobiliarias especulativas.
Tras los atentados de 2001, las tasas se redujeron gradualmente hasta un 1% para estimular la economía, durante este tiempo se formo, lo que se conoce como una doble burbuja inmobiliaria e hipotecaria, en Estados Unidos.
El detonante de esta crisis ha sido la quiebra de entidades prestamistas de hipotecas de alto riesgo (subprimes), por impagos de los deudores afectados por los tipos de interés en alza y la caída del valor de las propiedades, en donde la deuda contraída supera el valor de las viviendas que compraron con esos préstamos, esto afecto a muchos bancos que habían tomado riesgos que excedían su tamaño y capacidad de respuesta, esto manifestó que el sistema bancario necesita una reforma porque estas empresas no disponen de la financiación tradicional de la banca para conceder los préstamos.
Las características de este proceso son, la financiación de entidades prestamistas hipotecarias con letras, pagarés… a corto plazo, la financiaron créditos de largo plazo a clientes de constructoras y urbanistas, los bancos recibían las hipotecas como garantía para nuevos préstamos y los créditos hipotecarios en manos de los bancos se vendían a los hedge funds. Los hedge funds son instrumentos de alto riesgo, más expuestos a la crisis ya que han destinado gran parte de su capital a paquetes de deuda emitidos por los propios bancos.
Todo esto provoca la perdida de confianza en los bancos y la congelación del mercado de intercambio, el mayor problema es no saber la extensión de las perdidas ligadas a las hipotecas de alto riesgo. Esta situación obliga a la Reserva Federal a intervenir para ofrecer liquidez y promover un ordenado funcionamiento de los mercados.
Esta crisis no sólo afecto a Estados Unidos, sino que también tuvo repercusiones en Europa, el Banco Central Europeo, participo en las inyecciones de liquidez.
Japón
Japón sufrió el colapso de la propiedad del mercado, más grande de la historia moderna. En 1991, en el pico del mercado, toda la tierra de Japón, un país del tamaño de California, alcanzó un valor de 18 billones de dólares, casi cuatro veces el valor de todos los bienes de Estados Unidos en ese momento.
Tras el hundimiento de las dos poblaciones y la situación del mercado a la baja, ya que los inversores vendieron acciones para cubrir las pérdidas en el mercado de la tierra y viceversa, hizo que los precios tardaran catorce años en recuperarse. Tras esto la tierra de Japón pasó a valer la mitad que en 1991 y la propiedad de Estados Unidos se triplicó alcanzando un valor de casi 17 billones de dólares.
Las mayores víctimas de la burbuja inmobiliaria de Japón fueron los propietarios de viviendas. En las seis ciudades más grandes de Japón los precios de las viviendas cayeron un 64% entre 1991 y 2005, millones de compradores de viviendas sufrieron pérdidas sustanciales en la compra más grande de sus vidas.
Cuando los precios inmobiliarios cayeron en Japón, los propietarios se vieron con préstamos mucho mayor que el valor de sus bienes. Muchos cayeron en bancarrota, especialmente aquellos que perdieron sus empleos o la reducción de sus salarios tuvo como precio, la vivienda todo esto ayudo a incitar a una recesión. Se multiplicaron por seis el número de bancarrotas.
De esta crisis podemos sacar una serie de advertencias como son, no optar por las hipotecas de alto riesgo, pedir prestado más allá de nuestros propios medios. Hay que tener cuenta que en esta situación el banco central de Japón fracaso en su tarea de frenar el auge de las burbujas de valores y que fue incapaz de frenar su colapso, aunque recientemente Japón ha encontrado la manera de reactivar el mercado inmobiliario mediante el uso de la desregulación para estimular el nuevo desarrollo.
La principal autoridad de la burbuja japonesa Yukio Noguchi, declaró "Durante una burbuja, la gente no cree que los precios caerán" y que "esto se ha equivocado tantas veces en el pasado. Pero hay algo en la naturaleza humana que nos hace incapaces de aprender de la historia” , estas dos frases son perfectamente aplicables al momento actual pero sólo se tienen en cuenta después del estallido de la burbuja inmobiliaria.
Recapitulaciones
¿Consecuencias?
a) Las crisis financieras inmobiliarias suelen ser la consecuencia de desequilibrios que se van acumulando hasta llegar a ser insostenibles.
b) A toro pasado, nos parece evidente la lógica del proceso y nos sorprendemos de no haber percibido antes la causa precipitante y el desarrollo de la crisis.
c) Las crisis financieras se desencadenan de forma repentina y tanto su evolución como el desenlace no responden a un plan previsto ni controlado. Las autoridades se ven obligadas a actuar bajo la presión de los mercados, en ocasiones sin información suficiente y en el cortísimo plazo.
d) Los estados y los bancos centrales intervienen en situaciones de crisis. Lo hacen para evitar el pánico en ahorradores e inversores y el colapso de mercados e instituciones financieras lo hacen inyectando liquidez, salvando instituciones, bajando los tipos de interés e intentando por todos los medios que la parálisis y el desorden no afecten gravemente al sistema económico.
e) El efecto rebaño: el pánico es una característica esencial lo cual provoca reacciones emocionales y comportamientos borreguiles. Tendemos a suponer que quizás los demás están mejor informados.
El origen de la crisis financiera inmobiliaria actual procede de la fuerte expansión del crédito hipotecario en los Estados Unidos, todo descasaba en la confianza de que el continuo aumento del precio de las viviendas garantizaba el buen fin de los créditos concedidos. Se puso en marcha una rueda que pronto adquirió velocidad considerable proporcionando beneficios extraordinarios a bancos e instituciones financieras.
Para alimentarlo hacían falta recursos y aquí entra la innovación financiera: la titulización:
La titulización consistía en la venta de créditos incorporándolos a instrumentos financieros, los cuales se venden a inversores particulares o institucionales deseosos de obtener mayor rentabilidad. (Fondos de pensiones, planes de ahorro, etc.) Se había inventado la forma de aumentar la velocidad de la rueda.
Los grandes protagonistas de este desorden son un pequeño grupo de entidades capaces de captar cantidades extraordinarias de recursos de los mercados, del sistema bancario y de las instituciones de inversión colectiva sin que los reguladores tengan idea del riesgo que están asumiendo y de quien lo está financiando.
7.2. Prestamos hipotecarios que potencian la burbuja inmobiliaria
Las hipotecas de alto riesgo:
Las hipotecas de alto riesgo (subprime en inglés) son préstamos para la compra de vivienda concedidos a particulares con un complicado historial de crédito en EEUU. Habitualmente implican tipos de interés más elevados para compensar el mayor riesgo de impago. Su uso, que se popularizó a partir de 2003 debido al fuerte encarecimiento de la vivienda, ha permitido que más estadounidenses accedan a su primera residencia, contribuyendo a sostener la actividad inmobiliaria.
El año 2007, una de cada cinco hipotecas que se concedió en EEUU fue de alto riesgo, según Deutsche Bank; antes, sólo una de cada diez entraba en la categoría de alto riesgo.
La hipoteca inversa:
Se presenta como una alternativa de financiación a la tercera edad y a las personas en situación de dependencia, que pueden obtener un complemento a su pensión con cargo a su propia vivienda pero sin renunciar a la propiedad de la misma durante toda su vida. Esta figura hipotecaria goza de una gran implantación en el mundo anglosajón ya que la población más longeva prefiere hipotecar su casa para obtener una renta adicional a su pensión y así poder seguir manteniendo el nivel de vida deseado, o bien para pagar sus necesidades medicas o sanitarias.
La hipoteca a más de 40 años: Una inadecuada solución.
La concesión de este tipo de hipotecas constituye un buen negocio para las entidades financieras, no obstante para las familias nunca es una adecuada solución para acceder a una vivienda en propiedad.
A los bancos y a las cajas, las hipotecas a tan largo plazo les proporcionan una superior rentabilidad que los préstamos con una duración más estándar. Por el contrario para las familias solo obtendrían una rentabilidad si la revalorización del activo fuera superior al 7% durante un largo periodo de años, en tal caso la revalorización del inmueble superaría los costes derivados de una extensión en el plazo de la hipoteca.
Hipotecas “chicle”:
Esta tipología de préstamo permitirá, sin tener que contratar un nuevo crédito, extender o reducir tanto el plazo de devolución como el importe de la hipoteca. Además la edad de los contratantes no importará, siempre y cuando el valor de mercado de la garantía (la vivienda) sea superior al del importe del préstamo. El importe del crédito irá variando a medida que lo haga el precio de la vivienda. Las familias recurrirán a la hipoteca para adquirir una residencia, pero también para otros múltiples usos; la financiación de unas vacaciones, la compra de un coche, la adquisición de muebles, etc.
Hipoteca ligera:
Este tipo de préstamo esta pensado para la especulación, sin que sea la entidad financiera la que corra con el riesgo. Se trata de un préstamo hipotecario en el cual se contrata por un periodo de años pactado pueden ser muchos años o muy pocos y con unas condiciones muy beneficiosas para la entidad financiera ya que el diferencial sobre el euribor suele ser mucho más alto. La peculiaridad es que únicamente se pagan intereses y el capital se puede pagar el último día de vigencia del préstamo. De este modo un contratante que decida comprar un inmueble para especular solo tendría que hacer frente al pago de los intereses pagando el total del capital cuando venda el inmueble. Un producto como se puede comprobar altamente especulativo ya que solo tendría sentido contratarlo cuando el precio del inmueble aumentara varios años consecutivos por encima de los intereses pagados.
Los títulos emitidos con el respaldo de ese tipo de préstamos hipotecarios,esos productos, que se insertan en el segmento de la titulización de activos -CDO, en sus siglas en inglés-, entraron en las carteras de distintos bancos de inversión, como el estadounidense Bear Stearns, y les contagiaron los problemas una vez que la morosidad empezó a repuntar en las hipotecas basura.
¿Son nuevos esos artefactos?
No, pero sí es cierto que en los últimos años este sistema se ha estirado el límite. Al principio se lanzaban títulos a partir de créditos hipotecarios de calidad -aquellos dirigidos a los sectores de población más solventes-, pero después se titulizó todo. Hasta la basura. El secreto consistía en mezclar esos títulos de peor calidad con otros más seguros. Así, el verdadero riesgo del producto quedaba camuflado y éste resultaba más fácil de vender.
Este castillo de excesos empezó a derruirse cuando crecieron los impagos entre las hipotecas de alto riesgo. En cuanto el respaldo flaqueó, el germen de las pérdidas se contagió a todos cuantos habían entrado en contacto con esos títulos.
7.3. Consideraciones Generales:
Es lógico esperar que se intente reducir la excesiva propensión al riesgo de las finanzas actuales actuando sobre tres palancas:
1) Regulación y supervisión más estricta y extendida a todas las instituciones financieras;
2) Disminución de su capacidad de endeudamiento.
3) Desconfianza respecto a los posibles efectos desestabilizadores de la ingeniería financiera sofisticada.
7. 4. Posibles reformas, reflexiones y medidas:
Una medida muy eficaz que podría utilizar la administración para rebajar el precio de la vivienda seria ofrecer a las grandes constructoras suelo en grandes cantidades y a un precio muy inferior al del mercado, siempre y cuando cumplan unas condiciones en contraposición a la ventaja ofrecida por el Estado, unos requisitos de calidad en la construcción, un precio prefijado y pactado anteriormente máximo de venta, la prioridad de actuación seria en un radio de 30 Km. alrededor de las grandes ciudades.
Suprimir como posible hipoteca la Hipoteca ligera, esta hipoteca es utilizada para la compra, posterior venta y especulación de la vivienda pagando mientras dura el préstamo únicamente intereses por lo tanto la administración tendría que poner medidas económicas donde se prohíba expresamente este tipo de productos hipotecarios.
No permitir hipotecas a mas de 40 años. La única posible justificación para contratar hipotecas a muchos años es la existencia del “boom” inmobiliario. Si durante un numero elevado de años la rentabilidad obtenida por la revalorización del activo crece probablemente esta superará los costes derivados de una extensión en el plazo de la hipoteca., Otro instrumento especulador. La vivienda no se compra con el salario sino con la capacidad de endeudamiento, que significa esto que cualquier persona podría comprar el inmueble que quisiera por caro que fuese simplemente con ampliar el préstamo hipotecario a los años que fuera necesario para poder afrontar el pago.
Otra posible medida sería alrededor de las grandes ciudades construir viveros de viviendas de alquiler para estudiantes, esta medida se esta llevando a cabo en varios países europeos, Resulta de varias investigaciones que existe un alto porcentaje de las viviendas alquiladas que están ocupadas por estudiantes que se concentran en las grandes ciudades, cerca de los centros de estudios y universidades. El objetivo seria facilitar a esta población unos alojamientos tipo loft con unos 25, 30 m2 con unos precios muy asequibles y por el periodo únicamente estudiantil. De este modo la demanda de vivienda de alquiler en las grandes ciudades se vería reducida.
Otra medida que la Administración podría fijar y encargarse de su estricta supervisión imponiendo fuertes sanciones a la entidades financieras que lo incumpliesen, sería que la cuota mensual a la firma del préstamo hipotecario no pueda superar un 40% por ciento de los ingresos mensuales netos de los contratantes. Con esta medida y limitando los años de vigencia, limitaríamos muchísimo la capacidad de financiación de las familias a la hora de adquirir un bien inmueble.
Eliminación de todas las deducciones fiscales del IRPF por la compra de la primera vivienda ya que en última instancia no es más que una transferencia camuflada del dinero público al bolsillo de las grandes constructoras. Si el precio se viera reducido no serian necesarias las deducciones fiscales
8. Falsos mitos y realidades en el mercado inmobiliario español
Mito: El precio de la vivienda en España jamás ha bajado y nunca lo hará.
Realidad: El precio de la vivienda en España ha disminuido en algunos periodos.
Mito: El elevado coste del suelo es la principal causa del gran incremento del precio de la vivienda durante los últimos años.
Realidad: Las expectativas sobre la evolución del precio de la vivienda son las que determinan el valor de mercado del suelo.
Mito: Pagar alquileres es tirar el dinero.
Realidad: En la actualidad el alquiler es una medida interesante de ahorro implícito para numerosas familias.
Mito: En España pronto existirán las hipotecas a 100 años su concesión permitirá la continuidad del boom.
Realidad: Nunca se han concedido en ningún país del mundo de forma generalizada hipotecas a 100 años. Producto escasamente atractivo para las familias.
Mito: Durante los últimos años una subida del precio de la vivienda muy superior al incremento de los salarios ha creado en España una burbuja inmobiliaria.
Realidad: La vivienda no se compra con el salario sino con la capacidad de endeudamiento.
9. Bibliografía:
José Manuel Naredo: La burbuja inmobiliario-financiera en la coyuntura económica reciente, 1ª edición, Ed. Siglo Veintiuno de España de Editores, S.A.
Bernardos Domínguez, G. (2007): ¿Cómo invertir con éxito en el sector inmobiliario?, 1ª edición, Ed. Netbiblo.
Torrero Mañas, A. (2006): Crisis financieras, Enseñanzas de cinco episodios, Ed. Marcial Pons, Madrid.
Sociedad abierta Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA).
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